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仍然说石家庄的事情。别的地方的事情我也不了解。
前几天我说石家庄的房价应该……起码不会上升。个人感觉是还会下降，因为整体看，石家庄的房子比其他同类城市要高，经济却属于省会群体的吊车尾。所以石家庄人其实是供不起这么高的贷款的。
不过当时有人对这个言论很不服气，导致我的关于房价会掉的言论下面有个几百条的回复，有一半是过了喷的。过来反对的人基本都有一个论调，说地产商不会做亏本的生意，意思就是，石家庄的房价已经到底了，掉无可掉。
所以这个文，我来重点分析一下石家庄地产商的底到底在哪里。
并不专业，因为我是业外人士，就这个问题问了几个业内人，粗浅的了解了一下，很多细节给不了太清晰。如果有错的……你们继续喷，也欢迎进群直接过来喷。
开正题：
房子的成本就是建筑成本和地皮成本，这是明面上的，其他成本等会儿再说。建筑成本很多人说，水泥砂石都比以前翻了几倍，建筑成本你还觉得没多少钱，就是蠢。我对建筑成本本身也不是很了解，但是问了两个人，得到几个消息。第一个消息，村证的售价是不到。所以有些中介说成本超过，我只能说……带脑子了么。有人可能觉得我给的数据不准确，我可以直接提供数据源，藁城炼油厂附近的，应该是叫丽阳花园的，售价不到。这个价格仍然让很多人说太贵了，不值。是的，太贵了，这个价格只是用来说明造价不可能到的。
继续讨论价格的问题，是打算查装配式建筑的，因为朋友买了中海云锦，据说是装配式建筑，价格高，地段也好。既然说这种建筑成本高，那就直接考察这种。我从网上查了很久，也没得到一个确定的数据，很多算法，我也不确定我算的对不对，总之就是，一般的装配（包括装修）的价格是以内，一平方。因为这个事情我去找了一个做建筑的朋友，不过这个人不在石家庄施工，在南方。我问他装配式成本，他说算人工算物料，基础装配的成本在-，不带装修的，至于装修能装成啥样，他说不好说，装修这种事弹性很大。这是我得到的两个数据。
跟着继续算土地成本。
仍然以中海云锦为例。
中海云锦的地是棉五厂区的地，没有回迁，属于价格比较高的地块，位置，还可以，周边配套不算太完美，距离哪里都是不远不近，但是交通发达。成交时间是年，
上面是网上新闻的截图，这个页面还能在网上看到，连接不上了，记住价格就行，20.11亿元。本来是应该用容积率算成本的，但是因为中海云锦已经……快完工了，所以可以直接查到：
房天下的数据。所以地皮单位面积成本应该是：1.万元。这个是真的很高的土地成本了。加上如果按照单价算装配式的成本，应该是1.的成本，现在这个楼盘的售价应该是不低于2w吧，前几天出了几个所谓的工抵房，我忘了有没有跌破2w了……不过我记得朋友算过物业费，一百来平好像一个月差不多要块钱，我表示接受无力。
‘另外说一句，一般来说是用容积率来计算面积单价的，如果一块地的容积率为2.0，那么就是一平方面积土地不建设超过2平米建筑面积。所一亩地平方，……总之按照这个概念去算单价，能够在出规划之前大概知道土地成本，很多楼盘的市面价格，在最初阶段都是这么估计得来的。
’当然这并不是地产商的全部成本，他的最核心的问题并不是建造和地皮成本，而是资金成本。不过这个成本完全属于地产商自找的。如果有人和我说也应该将资金成本折算进去，我一定会骂他个狗血淋头。这天下本来并没有什么应该的事情，如果资金成本算进去，就等于你认同了地产商的空手套白狼的行为。
正常的话，地产生意应该是运营+资本产生利润，但是大部分时候，都是运营产生利润，包括其中的人脉，当然在我国的政治经济学体系之下，也无可厚非。但是如果地产商本身并没有与资本，而是需要通过集资和向银行借钱来展开项目的运行，也就对应的增加了一个资金成本。他每借款一天，就会产生大量的利息，这个利息就是资金成本，必须加入到房价里面才可以。所以去年我国才会提出建立对应的红线来明确限制地产企业的负债率，所谓的负债率就是不允许他们借钱，必须有自己的资本才能展开运行。这从一个侧面看，也是降低房价的一种间接手段。
说一个极端的情况，如果一个人有人脉，比如他和批地的zf方面有关系，可以提前拿到标底等等信息，那么他就可以注册一个地产公司，然后朝向银行借钱，然后拿地，然后盖楼卖楼。相关工作，只要是不会的都包出去。只要银行找他要的利息低于房屋盈利，这个生意就可以做——空手套白狼吧。
所以那些要把资金成本算到正常房价里面的人，你们到底是怎么想的。
进一步回来说房价的问题。资金的成本我不会算，而且这个也不是很透明，有民间资本，也有银行借贷，银行对于这些大客户，收取的利息和我们的房贷或者信用贷也是不一样的，他们之间，很多细节都是可以谈的。
目前石家庄的新房价格居高不下，很大程度上是因为这些土地的成交时间都是前几年，房地产还在繁荣的时候，所以整体价格比较高。除此以外，前几年因为地产行业缺乏监管，负债率也都比较高，所以造成的资本成本也居高不下。再除此以外，如果新房降价，那么地产企业抵押给银行的房子的价值就会下降，那么银行就会要求追加抵押物，这也是个麻烦。
所以石家庄房价的未来会是如何的，我也不知道，我仍然不认为会上升，虽然上升才会带来地产的繁荣。整体来说，人们买房，在很大程度上还是要依靠对于未来的判断，如果人们感觉未来会降价，那么肯定能不买就不买了。
但是房价上升带动很多其他的宏观方面的问题，我说不好，也不是特别懂，但是我知道疫情的当下，人们手里没钱。收入普遍下降，而且对于未来的期望也不是很好。尤其是经历过疫情这种灾难，人们会更多倾向于存点钱，不会把钱都拿来买房了。可能你们会觉得没有那种倾家荡产买房的，但是其实，这种人并不少。我有朋友月薪在石家庄已经不低，但是月供，也有朋友的房子被法拍了……
几年前的经济繁荣，有一阵子中介也对未来保持异常乐观，当时有一种说法就是，贷款的时候能贷多少贷多少，就是尽量多贷款，尽量长还款期限。之所以这么说，是因为经济发展的过程中人们收入会不断增加，月供可能现在还困难，但是未来你的工资可能会上升到三四万。就像当年第一批在上海贷款买房的人，现在一个月只需要还款一样……但是这种情况在现在，在以后都不会出现了，经济的疯狂增长，只会出现在一个经济体起步初期，因为基数很小，所以随意的一个步伐就能带给人惊人的收益。但是等到发展到一定程度，再增长就会很困难。这不是人们对于经济增长出现一种审美疲劳，而是当你一个月挣20的时候（我们父母那一代，年轻的时候），一个月涨10块钱工资就是天价（上升了50%），等到我们现在月入的时候，一个月上升10就很无感。
未来的经济增长会越发呈现出平稳特征，基数增加，和人口红利的消失，很多原因都意味着经济还会增长，但是不会出现以前的那种飞跃。所以人们现在买房看待贷款也开始回归理性，就是希望用花不完的钱去买房还贷也开始服从银行的要求，我印象里是要求月收入比贷款额高两倍才可以，表示你有还款能力。
石家庄的经济，短时间内承担不起这个房价，新房不出售就会带来额外的资金成本，但是降价又会造成地产商在银行的抵押品贬值。左右为难之下，楼市没有出路么？
实际上，楼市一直都是有成交的，只不过比之前少了很多。房价降低，炒房客不再参与，炒房客手里的二手房释放，会促进二手降价。至于新房，总会有人买的。一方面新房可以继续偷偷打折，另一个方面，石家庄是北漂人的第二选择，很多北京工作的人会选择到石家庄买房，而且这些人因为对石家庄并不了解，所以很容易被忽悠。除此以外，一些标榜学区的新房会持续受
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